林峰:包裝文旅產業地產項目納入重點投資計劃正當其時

2020-04-03 綠維文旅 標簽:

3月31日,由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫及中國文旅度假康養地產聯盟、中國特色小鎮產業聯盟主辦的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地產總裁主題沙龍”舉行。

 

會上,北京綠維文旅城鄉規劃設計院院長、綠維文旅集團董事長林峰博士發表了題為《疫情下政策解讀及文旅地產趨勢分析》的演講。他表示,受經濟與疫情影響,預計旅游產業在今年上半年收入損失42%,地產損失遠遠大于文旅產業損失,因為地產消費購買和不動產購買在上半年受到制約,特別是旅游和旅游地產深度關聯后更加受到影響。

 

他認為,國家在土地供給側方面的改革對文旅產業地產發展的利好進一步凸顯。抓住這個時機開展項目前期,特別是利用相對低成本的國有土地和低成本的集體建設用地開展文旅項目非常重要。包裝文旅產業地產項目,納入重點投資計劃,正當其時!

 

他強調,文旅產業地產發展迎來好時機,現在是進行項目開發的極好時期,關鍵在于如何包裝好項目,用好政府支持政策,用好資金杠桿、政策杠桿、土地杠桿。消費的大規?;淮罂赡苄纬蓤髲托苑磸?,因此有限的消費釋放結構需要在競爭中利用新消費趨勢,去搶游客、搶眼球、搶發展、搶模式。(擴展閱讀:林峰:疫后文旅地產發展趨勢

 

中國房地產業協會牽頭,委托綠維文旅編制《文旅產業地產綜合評價標準》及相關課題研究工作。評價標準的核心是幫助企業向政府申報重點文旅產業地產項目,拿到低成本土地,形成產業融合、產商融合、產居融合、產城融合的發展結構。當前階段,要充分利用文旅產業地產發展模型,通過國家支持政策,申報和包裝項目,打造5A級文旅產業地產。一年開發期后,將會獲得巨大的升值空間?,F在正在進行的項目,建議包裝新的二期結構,向政府申報新項目,代替現有舊項目,促進項目的包裝更新,實現支持政策更新。

 

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以下是發言精要:
 

疫情對經濟和文旅地產的影響

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日內瓦時間3月11日,世界衛生組織已正式認定新冠肺炎病毒成為“世界大流行”,截止北京時間31日3時11分,全球新冠肺炎確診病例已突破77萬例。目前全球已有200個國家和地區出現新冠肺炎病例,60個國家宣布進入緊急狀態。

 

疫情蔓延帶來的經濟影響超出預期。WHO新興疾病部門主管范科霍夫表示,目前尚無法確定這一大流行病在全球何時達到頂峰。根據平安旗下研究院發布的全球疫情預測報告,將各國分為早期管控、中期管控、晚期管控三種模式。預計美國、伊朗、法國和德國的最終每百萬人口累計確診人數將分別達到910、800、1100和1200例左右。

 

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數據來源:平安宏觀經濟研究院、平安醫療科技研究院

 

根據模型預計全球將有100萬人確診。綠維文旅疫情研究課題組在此模型基礎上整體評估認為,按照4月上旬達到疫情峰值,預測全球確診人數將達200萬人左右,未來2-4月確診人數實現個位數,重癥率20%,死亡人數10-20萬人之間。境外輸入問題嚴峻,謹防疫情第二波流行,無癥狀感染者的存在,使防控局面復雜化,中國采取了強有力的措施,防范疫情成為常態工作。

 

世界經濟進入衰退已基本成為定局,表現為消費衰退、金融市場震蕩、沖擊全球產業鏈和供應鏈、逆全球化和保護主義勢力借勢猖獗。對中國經濟以及文旅產業、文旅地產影響巨大,包括“進出口風險、產業鏈風險、金融市場風險、供應鏈風險、二次蔓延風險”等五大風險。

 

同時,中國也存在“疫情得到基本控制、資本市場相對穩定、政府大幅提升投資 、世界石油價格下跌利好、消費刺激政策好”等五大優勢,系列利好下,中國經濟已開始觸底反彈。

 

受經濟與疫情影響,預計旅游產業在今年上半年收入損失42%,地產損失遠遠大于文旅產業損失,因為地產消費購買和不動產購買在上半年受到制約,特別是旅游和旅游地產深度關聯后更加受到影響。

 

 

疫情下政策解讀

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全球疫情蔓延減緩了中國經濟振興步伐。中國疫情得以控制,國內文旅和地產振興迫在眉睫。“疫后文旅地產”怎么干?透析政策、了解需求、思維創新,才能突破發展!

 

1、消費刺激政策

 

疫情發生前,消費刺激政策層出不窮,文化和旅游消費被重視。刺激消費擴內需也是當前疫情階段重要任務。3月13日,國家發改委等23個部門聯合出臺《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》,16省市發放42億消費券或帶動消費額外上升20%,涵蓋餐飲、文旅、健身等生活眾多方面。(擴展閱讀:重振疫后經濟,多地施策為文旅業“打Call”

 

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房地產政策仍是“穩”字當頭,一些地方政策支持發放購房補貼??创穆玫禺a要基于產業地產的思維,不能以住宅地產的思維方式。

 

2、企業扶持政策

 

中央層面對企業扶持政策包括社保減免緩、稅收減免緩、融資貸款、復工復產扶持工作等。

 

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3、建設支持政策

 

建設用地審批權力的下放,重大項目開工的促進措施,財政、專項債、特別國債帶動下推動重點項目審批。其中,文化和旅游領域獲得了57億元今年第一批中央預算內投資,485個公共文化服務設施、國家文化和自然遺產保護利用設施、旅游基礎設施和公共服務設施建設項目得到支持。(擴展閱讀:數萬億基建潮下,文旅項目投資加速

 

國家在土地供給側方面的改革對文旅產業地產發展的利好進一步凸顯。3月12日國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》對于加快土地審批有重大意義。政策涉及農用地轉為建設用地審批和永久基本農田轉移建設用地審批,相關事項的授權和試點都對項目審批具有重大意義。特別是試點這些項目對于大城市周邊的休閑文旅地產。與此同時,對于大城市周邊的旅游小城鎮、文旅產業園區、微度假式產品也具有特別重要支持價值,尤其對已經納入土地規劃的項目具有更重大意義。(擴展閱讀:國務院:關于授權和委托用地審批權的決定

 

另外,農業用地的放開,即農業用地、宅基地可以轉為集體建設用地,集體建設用地可以入市交易,作為租賃型住宅或產業型用地,是完全可以通過集體經濟與社會投資相互結合的股權投資模式和出租租賃運營模式,有效的實現鄉村振興中文旅產業地產發展的突破性思路,對于大型城市周邊項目具有特別重要的價值。抓住這個時機開展項目前期,特別是利用相對低成本的國有土地和低成本的集體建設用地開展文旅項非常重要。

 

綠維文旅現在在大城市周邊,如重慶、成都、廣東、武漢、北京等周邊有20余個項目,集體建設用地與投資商結合,以鄉村振興為方向,通過集體建設用地,尤其是宅基地的有效提升使用,轉化為產業用地,形成文旅產業、文旅康養一體化的發展結構,促進經濟發展。

 

3月30日,自然資源部就《中華人民共和國土地管理法實施條例(修訂草案)》(征求意見稿)公開征求意見。重點涉及部署構建國土空間規劃制度、完善最嚴格的耕地保護制度、優化建設用地審批制度、鞏固農村土地三項制度改革成果、堅持問題導向,將實踐中的成熟經驗寫入條例。(擴展閱讀:重磅!《土地管理法實施條例(修訂草案)》公開征求意見

 

土地政策的進一步開放,對于產業發展項目具有極大的優勢。在國家大力推動建設性開發、文旅項目重點發展的階段,文旅產業地產發展迎來好時機。

 

 

疫情后消費與文旅產業地產新趨勢

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1、消費新趨勢

 

疫情期間,宅經濟爆發,云生活普及,非接觸式消費崛起,健康保健支出增加,這都重塑了消費者新消費習慣,催生線上消費習慣、自助生活習慣、非接觸式消費、健康養生消費。人們也更加注重云服務、健康服務、自助服務、非接觸式服務四大服務體系的建立。消費趨勢的改變,要求供給側產品進行調整。

 

疫情后,更顯“自主旅游”時代特征。自主旅游是我2018年提出的概念,著有《全域旅游孵化器——自主旅游時代的全域旅游》。自主旅游,指在移動互聯和智能科技支持下,游客完全自主選擇旅游時間、出游伙伴、出游方式、旅游線路、旅游內容及支付方式等內容,以碎片化、圈子化、預定化、定制化、細分化、移動化、可調化、深度化為消費特征的新型旅游方式。

 

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要利用好四個手段:1、網紅引爆,打造新營銷系統;2、文旅增效,實現多業態服務;3、智慧賦能,實現新服務模式;4、康養提質,形成社區康養系統。

 

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2、文旅產業地產趨勢

 

文旅產業地產是產業地產,負利率時代,房地產投資依然受到青睞。房地產作為不動產,本身的價值將成為很好的支撐,形成良好的投資價值“產業+地產”將成為新發展趨勢。

 

文旅產業地產是“消費+文創+生產+智能”引導的區域綜合開發,形成綜合體、產業園區、小鎮、新城(新區)、村莊五大發展結構,開發重點圍繞旅游度假目的地、休閑生活區、郊區休閑帶三大區域。

 

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中國房地產業協會牽頭,委托綠維文旅編制《文旅產業地產綜合評價標準》及相關課題研究工作。評價標準的核心是幫助企業向政府申報重點文旅產業地產項目,拿到低成本土地,形成產業融合、產商融合、產居融合、產城融合的發展結構。

 

當前階段,要充分利用文旅產業地產發展模型,通過國家支持政策,申報文旅產業地產綜合體、文旅產業地產園區、文旅產業地產小鎮、文旅產業地產新城(新區)等,現在是非常好的時期。包裝這些項目,要有好的產業發展結構,形成文旅創意產業、文旅生產性服務業、文旅多業態消費業、文旅相關居住型服務內容,加上與城市化結合的居住地產,依托四位一體的模式,打造5A級文旅產業地產。

 

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評分標準可以引導文旅產業地產良性發展,形成產業支撐、人氣聚集,消費帶動商業發展,文旅康養體教綜合型休閑商業地產為主體地產,以二居所、三居所、康養居所、養老居所為依托的度假居住地產,加上以一居所為依托的本地化城市地產的相互融合的地產發展結構。

 

在這種發展模式下,針對國家政策,向政府要土地價格、金融支持、審批支撐,現在申報項目一年開發期后,將會獲得巨大的升值空間和發展空間。現在正在進行的項目,建議包裝新的二期結構,向政府申報新項目,代替現有舊項目,促進項目的包裝更新,實現支持政策更新。

 

文旅休閑地產、文旅商業地產的招商運營銷售結構,以多業態的商業型地產銷售為主導是當前階段重點,銷售模式、出租模式、共同經營模式、長租結構模式、共享服務模式、眾籌服務模式、消費卡與消費金融配合模式等,通過智能化升級和網紅新營銷手法,形成創新型產品升級,在未來有巨大發展空間。

 

基于此,未來一段時間文旅地產的發展與走勢:

 

一、現在是進行項目開發的極好時期,關鍵在于如何包裝好項目,用好政府支持政策,用好資金杠桿、政策杠桿、土地杠桿。

 

二、消費的大規?;淮罂赡苄纬蓤髲托苑磸?,因此有限的消費釋放結構,需要在競爭中,利用新消費趨勢去搶游客、搶眼球、搶發展、搶模式。

 

 

封圖來源攝圖網
 

 


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