鄉村旅游項目開發實施全流程-收藏篇

2019-03-22 綠維文旅 標簽:鄉村振興

 鄉村旅游項目涉及鄉村社會、經濟、文化、生態等各層面結構的重塑。鄉村旅游規劃絕不僅僅是旅游設施、旅游業態、旅游產品等旅游要素的安排,還涉及鄉村產業、空間結構、風情風貌等各方面的統籌。

綠維文旅依托十余年的鄉村旅游規劃經驗,針對鄉村旅游存在的主要問題,為您梳理鄉村旅游項目開發建設要點,并可為您提供鄉村旅游項目、產業園區項目、鄉村振興項目等相關項目的全程服務。

一、清查開發條件,評估開發價值

鄉村現有土地、房屋、產業、自然人文等資源,和所在區位、經濟、社會等內外部基本條件,決定了項目地開發的核心導向。

鄉村項目開發條件6大清查方向:

1.經濟發展基礎

  • 產業基礎:現有核心產業及其他產業發展狀況及產業結構
  • →是否具有產業鏈優化、延伸勢能及產業融合基礎
  • 生產要素:商品、勞務、資本、信息、人才等資源狀況
  • →是否具備推動經濟提質升級的發展活力
  • 泛參與者:村民、鄉賢、村集體、合作社、開發商、地方及上級政府等參與主體發展訴求
  • →是否能夠充分調動各參與者能動性

2.土地資源基礎

  • 總體面積:項目地塊總面積決定了項目體量
  • →是否具備合適的發展規模
  • 建設用地:商業及餐飲、旅館等商業設施用地,娛樂、康體等設施娛樂康體設施用地,度假村用地等旅游用地及其他相關建設用地
  • →是否能夠保障投資大平衡
  • 農業用地:耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地
  • →是否具有優渥的土地資源,核心產業農業是否能夠向規?;?、現代化、產業融合化提質升級
  • 其他可做休閑農業用地的土地:如農民自有住宅、閑置宅基地、農村集體建設用地、四荒地等
  • →是否能夠最大化利用項目地資源實現統籌發展

(注:以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂,以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地,必須依法依規按建設用地進行管理,而非按農用地管理。)

3.區位交通基礎

  • 大區位:地理區位、所處經濟圈、比鄰的客源市場等基本狀況
  • →是否具有優勢距離、資源、市場基礎
  • 大交通:鐵路、公路、民航等交通資源
  • →是否具備商貿物流條件及旅游可進入性
  • 小交通:村鎮內部路網、道路硬化情況等
  • →是否具備優良發展基本,是否需要升級

4.泛旅游業資源

  • 自然資源:地質、地貌、水文、動植物、生態等資源
  • →是否具有良好生態基礎及資源特色
  • 文化資源:遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產類景觀,建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現代人文吸引物,民俗、節慶、手工藝等非物質文化遺產等資源,歷史故事、傳說等文化脈絡
  • →是否具備地域性、獨特性、傳承性等可挖掘、演繹的價值
  • 建筑風貌:建筑形態、風格、材料、色彩、高度、密度及項目地村落原有空間肌理的適配度等特點
  • →是否是風貌突出、特色鮮明的傳統風格,是否具有一定的完整性,是否具有改造價值
  • 接待設施:停車場、酒店、飯店、公共廁所、醫療救護設施等基礎旅游接待設施
  • →是否充沛、衛生、安全,是否滿足一定程度的接待檔次

5.農業影響因素

i 自然條件:氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件

→ 是否滿足當地現有農業發展,是否需要調整,是否有新增領域可能

ii 社會經濟:市場需求、交通、國家政策、農業生產技術、工業基礎、勞動力、地價水平

→ 是否有利于地方農業產業結構升級

6.鄉村基礎設施

  • i農業生產基礎設施:現代化農業基地、農田水利建設、用材林生產基礎和防護林建設、農業教育、科研、技術推廣和氣象基礎設施等;
  • →是否充足完備,是否能夠推動農村經濟發展、促進農業和農村現代化,是否需要加大投入;
  • 農村生活基礎設施:飲水安全、農村沼氣、農村道路、農村電力等基礎設施建設;
  • →是否能夠滿足居民生活基本需要,是否需要加大投入
  • 社會發展基礎設施:農村教育、文化、衛生、醫療、體育等設施
  • →是否建設齊備,是否品質過硬,是否滿足改善農民生活條件的要求,是否有利于促進農村生活軟環境的發展,是否需要加大投入

評估開發價值

根據上述開發條件中的六大項基礎條件的清查,我們能對鄉村項目建設所需的核心條件作出基本的細化判斷,而鄉村項目是否具備開發價值,也應根據上述的資源及條件清查,做出綜合性的判斷。

總體而言,可以根據如下4大基礎判斷標準,來衡量項目地是否更具發展優勢:

  1. 是否具備特色產業及發展優勢
  2. 是否具備閑置土地及房屋資源
  3. 是否具備有利的區位交通條件
  4. 是否具備優良生態及村落風貌

二、開發目標與流程

 

設定發展目標

根據資源、開發綜合條件、開發價值判斷設計合理的總體戰略定位,將特色產業發展、旅游業融合發展、生態可持續發展、鄉村社會生活提質升級、鄉村文化傳承與自信樹立作為進行通盤考量,理性確定最大的而又最科學的發展野心。

鄉村項目6大開發備選方向

產業帶動式

適用村鎮:以分布在東部沿海等經濟相對興旺地區、具有產業優勢的鄉村為主,此類鄉村具有較好的特色產業基礎,且產業化程度較高。

規劃要點:根據每一個鄉村的具體特征,以優勢產業為依托,完善相關產業鏈,強化產業優勢,加速產業帶動效應。同時,若區域確有打造旅游吸引力的基礎,也可以選擇導入旅游業,發展休閑農業產業。

可做項目:三產融合產業園、農產品加工示范基地及其它產業化經營項目,即包括經濟林及設施農業種植、畜牧水產養殖等種植養殖基地項目,儲藏保鮮、產地批發市場等流通設施項目。

生態農業式

適用村鎮:主要針對自然條件良好的、有傳統田園鄉村風貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優勢顯著村鎮。

規劃要點:把生態資源優勢變為經濟優勢,構建旅游引導的農業生態示范區,同時發展生態農業旅游放大經濟效能。

可做項目:生態農莊、生態農業產業園項目、生態循環農業項目、生態農業觀光項目等。

高效農業式

適用村鎮:適合分布在我國以發展農業作物生產為主、農業基礎設施完善、農業機械化程度高、農產品商品化程度的農業主產區的村鎮。

規劃要點:打造“零廢棄”型生態農業產業示范園,提高農業規?;\營程度,增加土地產出率。

可做項目:農業質量品牌提升工程、智慧農業示范區、農業開放合作示范工程等。

休閑農牧式

適用村鎮:分布在沿海和淡水水網漁區、牧區及半牧區及農林牧資源興旺地區,以農林牧漁為主要傳統產業的村鎮。

規劃要點:根據養殖要求,因地制宜地規劃科學飼養的現代化牧區、漁區等養殖基地,有條件地區,可以以核心特色產業及區域風貌為基礎,發展旅游度假產業,規劃適宜接待的主題度假區。

可做項目:休閑農業綜合體,現代牧場/養殖基地,農牧循環示范項目,綜合性海洋/農牧文化休閑度假區等。

城郊鄉村式

適用村鎮:在一、二線城市周邊的經濟條件相對較好、公共基礎設施相對完善的村鎮。

規劃要點:加大城鄉融合發展力度,規劃以優質鄉村優質產品和鄉村旅游度假為核心依托的新型城鎮化,打造城郊新田園鄉村社區示范項目。

可做項目:觀光農莊、新農業科技開發示范園項目、田園風情度假區等。

文化旅游

適用村鎮:在旅游資源豐富,交通便捷,距離城市較近的適宜發展鄉村旅游的相關村鎮,及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統文化等特色人文資源的村鎮。

規劃要點:基于區域資源條件及文化特色,以村落、郊野、田園等環境為依托,規劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂設施,并結合良好民風民俗文化以及非物質文化特色,打造鄉村旅游度假區。

可做項目:田園綜合體、鄉村度假村、休閑農莊、古村古鎮、傳統村落保護等項目。

三、應當如何操盤?

確定開發主體

村集體統一整合開發

開發邏輯:村集體通過成立專業合作社,以自籌資金的形式,將村里閑置土地及房屋等資產流轉過來,進行統一的整合開發。

村集體與專業旅游公司共同開發

開發邏輯:村集體與專業的旅游開發公司合作,引入外來資金,對村里的閑置資產進行統一流轉、整合開發與專業運營。

盤活閑置資源

盤活閑置資源包括土地、房屋等等....閑置資產流轉是獲取鄉村土地、房屋等資源的主要途徑,是促進城鄉要素流動的有效手段,也是鄉村項目開發必須考慮的首要問題。

農村閑置資產流轉,有利于美麗鄉村建設,有利于農村集體經濟發展,有利于幫助農民增收。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產,發揮資產價值,進而實現一定收益。

四、五大基本開發原則

1.特色鮮明:保持地域、產業、生態、風貌特色

i.保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區,應體現“山谷”、“水鄉”“鄉野”特色。針對文化資源豐富的地區,應體現特色“鄉味”、“民俗”等地域特色。

規劃要點:多用地方材料、符號,體現地域特色,注重整體格局和風貌的打造,格局自然,風貌整體和諧統一,體現特色。

ii.保持鮮明的產業特色。鄉村土地肥沃,農、林、漁等傳統農業資源豐富、具備一定產業基礎,應當把所在地的產業優勢糅合進去,著力培育支柱產業,或“農”,或“林”,或 “漁”,形成自身的特色產業。

規劃要點:產業規劃與地域規劃結合。

iii.保持鮮明的生態特色。鄉村項目的打造,必須符合“現代化生態農村”的建設目標,必須保證在鄉村自然區的生態涵養,注重生態農業基地的開發及綠色產業體系、鄉村生活體系的打造等方面,都能使鄉村保持鮮明生態特色。

規劃要點:景觀多用自然,注重小品等景觀打造。如在環境設計、建筑設計、資源的利用和保護、循環經濟等都要注入“生態”理念。

2.文脈鮮活:保持鄉土文化的原生性、鮮活性

i.提煉元素:所謂“原生性”和“鮮活性”,是指用獨特的自然風貌、生活習俗和人的生產勞動等社會性生態元素,詮釋項目地文化傳統??晒┩诰虻泥l土文化十分豐富,如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化,土布服飾展示、傳統婚慶儀式等民俗文化,推鐵環、踩高蹺等游戲文化,等等。

ii.文化傳承:對歷史文化豐厚的項目地,應注重保護歷史、傳統文化,做好傳承、挖掘文化要充分,形成鄉村的文化認同。

iii.品質提升:合理開發利用文化資源,系統打造,形成文化品牌,增強競爭軟實力。

iv. 重塑精神:對于文化資源匱乏或是新建的項目,應注重文化培育和打造,在現有建設的基礎上發展,逐步形成自身文化特色。

3. 三產融合:統籌區域產業規劃保障發展動力

i. 一二三業融合:把農業、漁業、林業、商貿業,以及飲食等各類服務業的發展結合起來全面規劃,選擇適合項目發展方向的產業做強做大,逐步發育成為鄉村發展的有力支撐。

ii 現有產業升級:在現有基礎上發展產業,不要憑空創造和引進新的產業。

iii調整產業結構:發揮人氣與資源集聚優勢,拉動、促進鄉村產業發展,完善產業結構,升級產業體系;延長產業鏈,構建合理的產業集群,打造競爭優勢,擴大產業影響力,提升產業競爭力。

4.宜居宜游:留住生產力,擴大消費吸引力

i 挖掘旅游題材:鄉村項目的開發建設,旅游不是核心目的,但擁有一定的旅游功能作支撐,鄉村發展將會更有生命力??蓪⑸剿L光、地形地貌、風俗風味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。

ii 打造共享配套:鄉村項目的公共服務設施、基礎設施建設除了滿足基礎生產、生活需求以外,還應做好三個服務:

1,注重服務社會事業。設施建設要與鎮區結合,共建共享,建設完善的服務體系,推動鄉村整體經濟社會可持續發展。

2,注重服務經濟發展。建立完善與經濟社會發展相適應的服務體系,提升綜合承載能力,成為整合資源、集聚創新、特色產業的“新載體”。

3,注重服務周邊村民。統籌布局、互聯互通,完善補足城鄉服務設施體系,促進服務設施向周邊農村延伸。

iii留足發展空間:對接區域市場需求,尤其大城市周邊,旅游產品策劃考慮外溢的功能需求。

總之,從道路、交通、環境、建筑風貌,到功能布局、各類設施,從休閑、娛樂,到餐飲、商貿,在充分滿足居民物質和精神生活需求外,一切要從打造鄉村生態旅游項目的思路出發,精心打造,務顯“特色”,使生態旅游業、現代服務業,成為鄉村賴以發展的產業之一,為鄉村發展提供源源不斷的經濟收入。

5.活力構筑:聚集人氣,防止空村鬼鎮出現

i 打造活力型街區:要結合棚戶區改造等,打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區等受大眾歡迎的有活力的街區。

ii提升冬季的活力:北方地區項目選擇考慮彌補氣候條件等因素,積極發展全季節旅游,增加冬季項目。

iii注重夜經濟打造:增加夜晚的商業和文化活力,打造具有魅力的夜色景觀,增加鄉村夜生活、夜消費活力。

五、8大功能分區

農業生產區

定位:田園農業生產的核心空間,是農業生產的主要功能分區,是為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

規劃:選在田間水利設施完善,田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域進行規劃建設,同時應結合我國特色農產品區域布局規劃,遴選合適的種養品種,并且應當最大化的尊重場地肌理,還應當盡量滿足機械化種植的需求,充分考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。

農業景觀區

定位:以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域。

規劃:以當地資源環境為基礎,規劃開發以特色園圃、現代農業設施、農產品展示、創意農業景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區,核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題,規劃主題性景觀及特殊的游覽方式(線路、節點)。

現代農業產業園區

定位:農業產業鏈現代化延伸區域,以產業園區的方式發展現代化農業,實現農業現代化和規?;洜I。

規劃:現代農業產業園區通常根據項目方資本、技術、資源等基本條件,選擇性規劃發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業產業園,一般規模較大。

生活居住區

定位:城鎮化主要功能部分核心承載片區,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

規劃:規劃適宜當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域,打造新型鄉村人口聚集區,保證鄉村居民生活品質,吸引人口回流,促進鄉村發展活力。

農業科普教育及農事體驗區

定位:承載農業文化內涵與教育功能重要區域。

規劃:利用農業生產基地及相關設施、空間等規劃打造及農業科普教育與休閑務農體驗為一體的活動區域,讓游客深度了解鄉村務農文化的核心內涵。

鄉村休閑度假區

定位:創意農業休閑片區是游人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

規劃:主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等,開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動。

產城一體服務配套區

定位:為農村、農民、農業,生產、生活提供服務和保障的核心區域。

規劃:規劃建設基礎設施及公共服務設施。一方面服務于居住區內的居民、村民對醫療、教育、衛生、生產生活、休閑等基本生活需求,另一方面服務于農業、加工業、旅游休閑、商貿物流、鄉村金融等產業發展需求。

衍生產業區

定位:鄉村新型產業、高級發展模式試點區。

規劃:在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上,發展衍生特色產業,延伸產業鏈,打造多元產業融合。

六、運營管理


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